商铺投资风险(商铺投资风险评估)

商铺面积出现误差应该如何处理

1、购买商铺比购买住房风险更大，所以更要谨慎。要防备销售商为牟私利，常以公摊面积不详、计算公式不公平为手段，使得有些购房者没有得到应有的面积;而有些则摊上了不该分摊的面积，徒增一份购房款。

2、合同未对面积差别进行商定，就遵照以下准则进行解决。面积误差比相对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。假如面积误差比相对值越过3%时，置办者有权退房。面积误差比的盘算方法为(产权登记面积-合同商定面积)÷合同商定面积×100%。

3、如果购买者选择不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购买者补足。

4、超出3%部分的房价款由房产商承担，产权归购买者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房产商返还购房者；绝对比值超出3%部分的房价款则由房产商双倍返还。

商铺面积出现误差可以退房吗

根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

一、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

二、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。

三、面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

如果购房者想要退房，买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，应当按照以下程序进行：

1、购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。

2、办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续。

3、开发商退还房款。

以上就是商铺面积出现误差应该如何处理？商铺面积出现误差是否可以退房的全部内容，购买商铺的法律风险比购买住房风险更大，所以更要谨慎。要防备销售商为牟私利，常以公摊面积不详、计算公式不公平为手段，使得有些购房者没有得到应有的面积；而有些则摊上了不该分摊的面积，徒增一份购房款。

、明确估价对象的实体状况，对坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。

2、明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，商铺的部分墙体的归属等等都必须明确。

3、明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估商铺的价值，都必须明确。

4、明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。

商铺的买卖流程是什么

1、确定转让人的身份，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全。

2、若有意接手，双方可洽谈店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。这里要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。

3、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》，从而约定双方具体的权利与义务。

4、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。

5、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。

6、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井。

7、务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。

8、为了避免造成房东干涉转让的事情发生，请务必在合同签定时与房东约定好：有转让的权利，有优先续租权，房东不得以任何方式涉店铺转让。

答南宁富安居商铺租金是3万5千到5万

搜集实例、选取可比实例、进行修正、综合评估等

1、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。

2、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的3－10个可比案例。注意：重点强调的是可比性。

3、建立价格可比基础——包括５方面内容：1）统一付款方式；2）统一采用单价；3）统一币种和货币单位；4）统一面积内涵；5）统一面积单位。注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。

4、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正

在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：毛租金＆净租金等，进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。

5、综合评估决定估价额

这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单，那就是——买卖不破租约！

找到最有价值的商铺的方法：

第一步，从性质来看。我们知道，商业地产与住宅地产最大的区别在于，商业地产具有两重属性，即它的房地产属性和商业属性，前者主要依靠房价的提高来达到投资目的，后者主要是经过商铺的商业经营来实现增值。买商业地产，这两个方面都要看清楚。两个属性俱佳，是置业首选；其中一个属性佳，需谨慎选择；两个属性都差，千万不要购买。

第二步，从时间来看。买商铺，有短期投资、中长期投资、长期持有。短期投资，侧重于看房地产增值的空间大不大，如果经过评估，某个地方的商铺，作为房地产的增值空间很大，那么就可以入手。中长期投资，两个方面都要看，即房地产能否增值，商业能否增值。如果是长期持有的话，投资人就不会轻易出售，而是通过未来的租金收入来达到投资收益的目的，这样一来，商业的活力就成为主要的考核标准，有长期商业活力的地方才是首选。

第三步，从使用来看。购买商铺的目的，有些人是为了投资，将来依靠出售商铺或出租给别人产生收益；而有些人，可能是买来自己开店铺的。根据近年的有关统计数字，大部分地区购买商铺90%以上为投资，买入自营的占比是比较小的，大概在5%——15%之间。如果是自营，那么首先要明确的是自己做什么生意，这一点非常重要。因为不同的生意对店铺的具体位置、楼层、内部结构、空间布局、门面大小等都有不同的要求，规划好这儿再买，才能让自己的生意做得更好。

根据裤类目风险评估经营状况等因素计算得到店铺需要充值的保证金金额是1000，该部分保障金将在退店会回你绑定的银行账户，如果违规刷单，套券，划款至货款补款，阈值等等情况都可能引起店铺保证金低于阈值，为避免保证金低于阈值引起的货款提现限制商家可选择适当多充值

优点：

　　1、不装修，商业地产由租户来装修。

　　2、房屋价值上涨空间大，随着商圈的发展不断的提高价值。

　　3、不折旧，对于商业地产不存在折旧的问题，讲究地段、价值。

　　4、不愁租，商铺放盘即可租赁，非常轻松方便。

　　5、营收空间大，商铺创造的营收率在8%。

　　6、租金涨幅率高，年年的租金都会随之增涨。

　　7、续约的时间长，租赁商铺进行装修都会续签3--5年。

　　8、出租率较高，商铺相比住宅容易出手。

　　9、物业管理好，租户出现任何的问题物业都会给予解决。

　　10、周围人口密度大，顾客人流量大。

缺点：

　　1、需要大量的资金，商铺的售价高。

　　2、经常更换租户，生意不好的店铺会经常退租。

　　3、退出购买损失较大，借款购买商铺中途退出会造成很大的损失。

　　4、出售商铺影响营收，房地产市场波动影响出售的获利空间。

　　5、物业费较高，商铺的物业费高处于住宅的2倍。

　　6、电费高，商业用电费用较高。

　　7、地处位置不好，长期租不出去，影响收利。

　　8、楼盘开发速度慢，迟迟不交房，房主无法租赁。

　　9、市场运营不成熟，导致商铺经营不景气。

　　10、商铺融资借款银行只批款50%，变现困难。

现在房地产行业已经没有当初的火热了，商铺的发展也是越来越不被看好。我们也能发现很多商铺现在都是空置状态，似乎很卖出去了。随着互联网的发展，更多的人喜欢网上购物，实体店的生意也是越发惨淡，都说商铺变“商铺”那么现在商铺投资是否还有价值呢？如今商铺都变“伤铺”，到底还有没有投资价值？

其实并不是说商铺没有了投资价值，只是说有投资价值的商铺变少了，前几年可能随便买个商铺都能赚钱，但是现在就不是这样了，得有独到的眼光，投资到好的商铺才能够赚到钱。那么什么样的商铺值得投资呢？大家可以借鉴下面几点建议。

1、地理位置

地理位置是非常重要的一点，商铺靠的就是人流量，哪些位于学校旁边，大型商场入口，大型潮湿入口，大型小区入口，街道交叉路口等地方的商铺人流量还是可以保证的，所以这种商铺有条件还是值得购买的。

2、属于政府规划商圈内

规划商圈的配套设施肯定还是比较完善的，人流量超市学校等等都在规划内，加上政府的支持，这样的商铺比起其它商铺来更占优势。

3、有商业规划

商业规划就是小区物业或者是商务部门对商铺所在的那片区域有一个统一的完善的规划管理。这样还是比较有保障的，有一个规划发展的目标，也避免和同业竞争的过于惨烈。相对来说还是比较稳定的。

虽然如今都说商铺变“伤铺”，但是要是你的眼光足够“毒”，选到好的商铺还是可以实现“一铺养三代”的。所以商铺的投资价值还是有的，大家在投资商铺的时候还得擦亮眼睛，掌握好商铺的投资技巧才能稳赚不赔啊！

风险有以下几点

1，看房不方便，或无法看房。

司法拍卖的房子却不一定很方便的看得到。只看图片和描述是完全不够的。

2，一房多卖。

这种情况比如开发商一个商品房卖了给几个人，签了几份手签合同，在交房之前开发商就被查到而宣告破产了，房子拍卖了。或者这个待拍的房子经过司法部门来交易，但另一方面被执行人与另一个人又签了房子买卖合同并收了那个人的资金，这样就会涉及到房子的权属纠纷，又要再打官司。

3，资金的风险。

对于这个司法拍卖的房子，如果你要拍买，那你就要掂量一下你的资金情况，因为通常这种司法拍卖的房子都是一次性付款的，并且还规定了假如你拍成功，就要在一定的天数内付完资金，所以如果你资金不够或不到位那就很尴尬了。而且拍的时候还要交纳一定的拍卖保证金，并且要交税等，所以要量力而为不要盲目跟拍

4，房子已跟第三方签了长期租约。

这种情况我们从其他正常途径购买房子也会出现的，司法拍卖就更容易出现，比如原业主走投无路了等资金用或在宣告破产时捞一笔租金，跟第三方签了长期租约并收他第三方高额押金和租金，等到你拍买的时候不了解清楚，那这个坑真的很麻烦。

5，承担隐形的费用。

这种隐形的费用基本上体现在物业管理费，水电费，天然气费等，原业主拖欠了很久了，你拍了他的房子那可能都要你来承担了。

这

手里住宅房子很多的可以看一下以下建议把名下没有学区的房子全部抛掉，然后留下2~5套学区最好的(要3年内学校不会搬迁)其余的除了要自己住的以外也抛掉！然后去投资社区底商，商场只能投资那种单间隔好的，尽可能的别去投资虚拟分割商铺

如果手里还有余留可以投资有升值空间的公寓，然后2~5年内抛掉以此循环

为什么要抛售住宅？: 库存过大供大于求，3~7年就会回归健康值(住宅20年开始将随缓慢增长甚至不增长)只有学区房会增长

为什么投资商铺？: 中国在城市化发展而且城市化率才(53%左右)还需要很多实体经济的推动

为什么投资公寓？: 2~8年内中国将出现一波创业潮，创业需要注册公司需要地址，创业需要场地但是大多数创业者没有多少资金所以公寓可以满足条件，19年微商需要营业执照了 最早的创业潮会在19年年低至21年年初出现