购买商铺其实是最主要的支出是契税,它是3%或4%,另外还有一些印花税、手续费登记费,全部办好差不多185万到188万之间。
年租金7万元,相当于年化收益率3.8%。
实际上我们还要考虑到商铺的物业、水电都是按照商用标准征收。商铺只有40年产权,而住宅是70年。产权到期后如何处理?绝对不能跟有产权一样的待遇的。
商铺转租也是一个麻烦事,很多情况下如果商圈和条件不好,一下空置大半年,甚至一年两年都有可能。
一般购买商铺建议商铺的租金收益率是8%~16%,这样能够保证足够应对各种风险。
当然,我们也要考虑到未来的升值潜力。过去有的三四十万元的商铺现在每年租金都能达到8~10万元,不过都是经历了一二十年的升值。
未来要是没有升值空间的话,仅凭3.8%的收益率确实没有必要投资了。
有人会问,如果分期50%的话,不是相当于8%左右的收益吗?实际上没有这么算的,因为虽然我们付出了接近100万的首付,但是带给我们的现金流却还要扣除偿还贷款的钱数。
商铺贷款100万,最少每年也要还七八万元的贷款吧?可以说我们付出了100万首付,不仅租金一点儿没剩下,甚至还会每年往里搭钱。如果我们有100万现金存到银行,每年也能拿到三四万元的利息。一正一反效果明显相差很大。
这种情况就相当于在对赌,赌的是未来商铺的升值空间。可能比炒股更好一些吧,至少输得明明白白。
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